- Вопрос: какие документы необходимо, что бы зарегистрировать право собственности на квартиру?
- Договор долевого участия, договор инвестирования, договор привлечения финансовых средств и т.д.
- Документы подтверждающие полную оплату за приобретенную квартиру.
- Документы БТИ (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт)
- Документ подтверждающий факт постройки дома – это может быть акт приемочной комиссии о соответствии проектной документации построенного домаплюс постановление (распоряжение) главы администрации (для Москвы – распоряжение Префекта округа) об утверждении акта приемочной комиссии о принятии дома (о соответствии проектной документации построенного дома), либо Распоряжение в соответствии с ст. 55 Градостроительного кодекса о соответствии проектной документации построенного, реконструированного, отремонтированного дома.
- Документ подтверждающий факт присвоения почтового (так называемого милицейского) адреса – обычно это распоряжение комиссии о присвоении адресной информации о присвоении такому-то дому находящемуся по такому-то строительному адресу такого-то почтового адреса.
- Акт према-передачи квартиры подписанный с Вашей стороны и инвестором (застройщиком).
- Акт реализации инвестиционного контракта между инвестором (застройщиком) и городом. В данном акте реализации должны уже четко быть прописаны какие именно квартиры переходят городу, а какие переходят Инвестору (застройщику), на данном этапе важно, что бы Ваша квартира не попала в долю города или другого соинвестора, к сожалению такое бывает достаточно часто, о причинах будет рассказано ниже.
- Разрешение на строительство, а именно разрешение на подготовительный этап работ, на монтажный этап и отделочный.
- Документ подтверждающий земельные права инвестора (застройщика) на участок земли на котором построен жилой дом. Данный документ должен быть ДЕЙСТВУЮЩИМ, т.е. на момент подачи комплекта документов на регистрацию договор не должен быть расторгнут или признан недействительным и т.д.
2. Вопрос: Что делать если не возможно собрать полный комплект документов и регистратор по этой причине отказывается регистрировать право собственности?
Ответ: Есть второй, и как мне кажется более простой способ, чем собирать все выше перечисленные документы, да еще и без гарантии что регистрация права собственности все же состоится – обратиться в суд с просьбой признания права собственности на квартиру. По сложивщейся практике таким образом право собственности регистрируется примерно в 70% случаях в Москве и до 90% в Московской области.
3. Почему суд о признании права собственности, а не сбор документов?
Ответ: Во-первых у Вас нет никаких гарантий того, что Вы соберете полный пакет документов. Во-вторых если же Вам все же удалось собрать полный пакет документов, который указан выше, то нет никаких гарантий что регистратор не потребует еще каких-либо документов, а стало быть Вы потратите еще дополнительно время и деньги. В соответствии с законом, решение суда обязательны для исполнения всеми юридическими и физическими лицами в чьей компетенции находится данное исполнение решения суда. В решение суда будет сказано, что за таким-то признать право собственности на такую-то квартиру расположенную по такому-то адресу. В соответствии с законом о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, моментом перехода права собственности считется момент государственной регистрации, а стало быть имея решение на руках, регистратор обязан исполнить его в установленный законом срок (один месяц) и зарегистрировать право собственности на указанную в решении суда квартиру за Вами. И в данном случае, регистратор уже не вправе потребовать какие либо документы, так как признали за Вами право собственности на квартиру в судебном процессе, а стало быть все обстоятельства дела были выяснены, а ставить под сомнение решение суда регистратор не в праве. Единственное, что регистратор требует помимо решения суда – это документы БТИ и копии документов удостоверяющих личность правообладателей.
4. Вопрос: Почему застройщик не регистрирует мое право собственности на квартиру?
Ответ: Причин почему застройщик не регистрирует право собственности множество. Вот наиболее распространенные причины:
А. Инвестор (застройщик) не смог договориться с городом о количестве квартир которые передаются в виде доли города. Это происходит из-за того, что как правило в инвестиционном контракте указана площадь вновь построенного дома в процентном соотношении, например 30 % по завершению строительства Инвестор (застройщик) передает городу и 70% оставляет за собой с целью реализации. Однако, на деле не возможно четко поделить 30 на 70, обязательно будут еще и доли частей т.к. квартира единое целое и не возможно что бы например половина квартиры принадлежала Инвестору (застройщику), а другая городу. Как правило, для таких случаев в инвестиционном контракте предусмотрено, что в случае увеличения доли города, город оплачивает Инвестору (застройщику) излишние квадратные метры по цене действующей на момент заключения инвестиционного контракта и наоборот в случае увеличения доли Иневстора (застройщика), Инвестор (застройщик) оплачивает городу излишние квадратные метры по цене действующей на момент заключения инвестиционного контракта. И тут начинается самое интересное, пока дом строился, а это может продолжаться и несколько лет, цена квадратного метра успела увеличиться, причем иногда даже очень существенно и когда подходит время распределения долей (подписание акта реализации инвестиционного контракта, обе стороны хотят получить чуть большую часть (т.к. делить можно уже не процентами, а только квартирами) и оплатить излишки по «старой» действующей на момент заключения инвестиционного контракта цене и выставить уже эту квартиру по «сегодняшней» рыночной цене на продажу.
Б. Дом построен, готов к заселению, но опять всплывают эти пресловутые проценты, которые указаны в инвестиционном контракте, а именно, когда Инвестор (застройщик) продает квартиры – он продает именно квартиры, а не доли от общей площади дома, и когда уже произведены обмеры БТИ оказывается, что доля города существенно уменьшилась и здесь идет речь уже не о доли квартиры а о квартире целиком или даже нескольких квартирах, и тут встает вполне законные требования у города передать ему то количество квартир, которое соответствует доле города, но Инвестор не может передать, т.к. эти квартиры уже проданы. Итог тот же – город отказывается подписывать акт реализации инвестиционного контракта.
В. В соответствии с инвестиционным договором, например Инвестор обязуется построить 4 дома, три из которых будут коммерческими, т.е. Инвестор (застройщик) продает в них квартиры по своему усмотрению, а четвертый дом передает в виде доли города. Данная схема используется довольно часто, не секрет, что покупателей квартир пытаются не смешивать с людьми, которые получили квартиры в качестве нуждающихся и малоимущих. Т.е. разделяют на коммерческие дома и муниципальные. Как правило, в инвестиционном контракте об очередности строительства этих домов ничего не сказано, есть только окончание строительства всех домов или в лучшем случае указано окончание строительства каждого дома, но не сказано какой именно для продажи, а какой именно строиться в виде доли города. Разумеется Инвестору (застройщику) выгодно построить в первую очередь коммерческие дома, а уж в последнюю очередь построить муниципальный дом. Но тут опять подстерегают проблемы – Инвестор не рассчитал свои силы в связи например с удорожанием строительства и не смог выполнить принятые на себя обязательства, или же просто – решил «слиться» и не выполнять обязательства по строительству муниципального дома. Итог – опять не подписан акт реализации инвестиционного контракта.
Г. В соответствии с инвестиционным контрактом, Инвестору (застройщику) выделили большой участок для строительства многокварирных домов, где он должен возвести ну например более 20 объектов, включая и объекты инфраструктуры. Опять же, пока не будут построены все объекты говорить о реализации инвестиционного контракта не приходиться, а это может длиться не один год.Д. Договор аренды земли. При строительстве многоквартирного дома должен быть заключен договор аренды земли. Как правило, заключается краткосрочный договор аренды земли сроком на 11 месяцев, т.к. это помогает избежать необходимости регистрировать данный договор. Для строительства типового панельного дома, этого вполне хватает, однако может быть и задержка строительства, тогда по договоренности с администрацией этот договор либо продлевается, либо заключается новый, но бывают случаи, когда администрация меняется, а новая администрация категорически отказывалась продлевать либо заключать новый договор аренды. Наиболее характерным примером данного случая является строительства Жилищного комплекса «Звезда России» в микрорайоне левобережный г.Химки Московской области. Отсутствие действующего договора аренды земли чревато еще и тем, что пока дом не сдан в эксплуатацию при отсутствии надлежащим образом оформленных земельных отношений этот дом в судебном порядке может быть признан самостроем, а в соответствии с законом, собственник земли имеет право в судебном порядке требовать устранения всех своих нарушенных прав за счет того кто возвел данное строение. Говоря простым языком, администрация, как собственник земельного участка имеет права в судебном порядке требовать снести строение и вернуть земельный участок в первоначальном виде за счет того, кто построил это строение. И тут важно, что данное строение построил не только Инваестор (застройщик), но и Вы как соинвестор строительства несете все обязанности на равне с Инвестором (застройщиком).
Е. Ну и на последок, самая банальная причина того, почему застройщик не регистрирует Ваше право собственности на квартиру – это просто так сказать отсутствие желания. Ведь с момента передачи квартиры по акту приема передачи Инвестор (застройщик) не несет перед вами каких-либо обязанностей, Все обязательства по договору перед Вами он исполнил – построил дом, передал Вам квартиру, Вы ее приняли, все, договор исполнен, а собирать все необходимые документы и передавать их в УФРС – это дополнительная трата времени , а в конечном счете и денег, а их ох как не хочется тратить, ну разумеется если Инвестор (застройщик) не взял обязательства по отдельному договору зарегистрировать Ваше право собственности на квартиру.
5. Вопрос: Я заплатил деньги застройщику и он обещал что зарегистрирует право собственности на приобретенную мной квартиру.
Ответ: как было сказано выше – регистрация права собственности на квартиру, через застройщика может длится годами, а может и не закончиться никогда. Тут может быть только один совет – расторгать договор на оказание услуг по регистрации права собственности, требовать возврата денег за неоказанную услугу и пытаться либо самому зарегистрировать свое право собственности на квартиру, либо обратиться к юристам, которые смогут помочь Вам в оформлении права собственности на Вашу квартиру. Тут главное правило – обращаться к юристам, которые имеют большой опыт решения подобных вопросов.
7. Вопрос: Какая мне разница есть у меня свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или нет, когда я уже несколько лет живу в данной квартире?
Ответ: В понятие права собственности входят следующие права в отношение Вашей квартиры, а именно владение, пользование, распоряжение, и самое главное в этом – это распоряжение. Как раз распоряжаться данной квартирой Вы и не можете со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно – Не можете сдать ее по договору найма, не можете сами зарегистрироваться и зарегистрировать членов своей семьи в данном жилом помещении – как следствие Вы и ваши члены семьи лишены возможности получать медицинское обслуживание по месту своего жительства, а Ваши дети не могут быть приняты в детский сад. Или к примеру с Вами вдруг произошел несчастный случай (все мы верим что будем жить долго и счастливо), но тем не менее мы не бессмертны, не имея зарегистрированного права собственности каким образом Ваши наследники будут наследовать Ваше имущество? В принципе и данный вопрос в конечном счете можно решить, но вашим родным придется затратить гораздо больше времени сил и средств, что бы все же вступить в права наследства. Не лучше ли позаботиться об этом заранее и не допускать более серьезных последствий.
8. Вопрос: Какие преимущества от того что я зарегистрирую право собственности.
Ответ: Как сказано было ранее – Вы сможете спокойно распоряжаться своей собственностью – можете поменять, продать, подарить, завещать, заложить данное имущество. В один прекрасный момент к Вам не придут помахав перед Вашим носом свидетельством о праве собственности на квартиру и «вежливо» попросят Вас покинуть данное помещение и придется Вам доказывать, что права на данную квартиру принадлежат именно Вам, а никому другому, а доказывать придется в суде, при этом данный процесс может длиться годами и завершиться не в Вашу пользу, но жить в этой квартире Вы не будете – у Вас не будет законных оснований, и напротив у Вашего оппонента будет документ подтверждающий право собственности на данную квартиру. А если еще этим документом будет решение суда о признании права собственности? Думаете такой ситуации не может быть в принципе? Как раз, вполне, очень даже возможная ситуация. Ну, например, кто-то решил мошенническим путем завладеть Вашей квартирой – для этого этот «кто-то» подделывает договор «инвестирования» и документы подтверждающие факт оплаты данного договора, далее подает исковое заявление о признании права собственности, при этом инвестор (застройщик) по какой-то причине не является на заседание суда или пишет ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (ведь ему же все равно кто зарегистрирует на себя право собственности – он договор с Вами исполнил – передал квартиру по акту приема передачи), выносится решение в очной или заочной форме, решение вступило в законную силу, а дальше регистратор просто исполняет решение и регистрирует право собственности. Это только преимущества защиты своей собственности от криминала, а есть еще много и других преимуществ, таких как регистрация по данному адресу, уменьшение стоимости коммунальных платежей в случае если у Вас это единственное жилье и т.д.
